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2015上半年武汉房地产年度报告发布会

由亿房网和武汉房地产开发企业协会共同针对武汉楼市上半年特征报告发布,将于2015年7月23日下午2:00在武汉泛海喜来登酒店盛大启幕。本次报告发布会由亿房研究中心联合中原地产、世联行、仲量联行、戴德梁行五大机构共同发布,本次大会的主题是:互联网+房地产时代新猜想。并针对互联网+房地产议题邀请本行业的先行者作为主讲嘉宾进行发言! [详情]

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直播:2015上半年武汉房地产年度报告发布会

由亿房网和武汉房地产开发企业协会共同针对武汉楼市上半年特征报告发布,将于2015年7月23日下午2:00在武汉泛海喜来登酒店盛大启幕。本次报告发布会由亿房研究中心联合中原地产、世联行、仲量联行、戴德梁行五大机构共同发布,本次大会的主题是:互联网+房地产时代新猜想。并针对互联网+房地产议题邀请本行业的先行者作为主讲嘉宾进行发言! [详情]

2015上半年武汉房地产年度报告发布会,将于2015年7月23日(周四)下午14:00,在武汉泛海喜来登酒店盛大开幕。亿房网将全程直播,敬请期待。

现场已经准备就绪,期待大家下午光临

现场嘉宾陆续签到中。

2点30分,主持人陈勇宣布发布会正式开始,在这个此时此刻各位都在通过手机微信告诉全国各地的朋友到武汉来看海。特别感动,据说今天很多朋友是游着泳来到现场的。更多朋友在赶往酒店的路上,以及在路上还在看海。在这里对于今天我们今天到来的朋友用热烈的掌声表示衷心的感谢!

在今天年李克强总理在参加完全国两会之后举办了记者招待会上提到一个概念叫互联网+,这半年时间互联网+就像一个兴奋剂上,打在每个创业者和投资人身上。互联网+中特别强调一个词叫关注用户痛点,就是用户身上最不舒服、最难受、最别扭的那个点位,而且这个痛点越大,创新创业的机会也就越大。今天举行的年度报告发布会,也是在关注房地产的痛点,关注消费者的痛点,希望能帮助大家解决问题的路径与办法。

本次年会是房地产开发企业协会和亿房网共同举办,今天现场邀请了500多家武汉市开发商共聚一堂,由亿房网研究中心、中原地产、仲量联行、戴德梁行、世联行五大机构公布发布2015年度武汉房地产业市场现状。同时针对互联网+房地产的议题,特别邀请本行业的先行者来到现场和大家分享他的生财之道。这位朋友是85后,非常了得的是用了十分钟的时间,和一位网络界的大佬小米科技创始人雷军进行10分钟交谈,从而获得一千万元的投资。今天他也来到了现场,稍候将和大家一起来分享他的生财之道。

接下来发布会正式开始。伴随着中国经济步入新常态,从快速投资驱动型增长模式专项更持续的消费增长模式,房地产格局发生重大转变,将逐步转向企业需求,市场如何消化现存量提升竞争力。仲量联行是关注房地产领域的专业投资服务企业,业务遍及全球80个国家,李杰先生是仲量联行武汉公司董事总经理,负责湖北、湖南相关业务,拥有超过25年的专业经验,接下来有请仲量联行李杰先生为大家演讲,题目是“武汉挑战与机遇”,掌声欢迎!

李杰:各位嘉宾、各位朋友大家下午好!今年发布的中国城市50强,时逢中国经济进入新常态,武汉的机遇又在哪里?接下来跟大家分享一下。这是中国城市60强名单,大家可以看到北京、上海、广州、深圳不在其列,因为北上是我们认定的超一线城市,广州深圳是一线城市,在之后的比较分析中会把这些城市罗列进来做比较。在全球发展最为迅速的城市都在中国城市60强,如果把他们单独罗列出来作为一个经济体,是全球第二大经济体,因此60强在中国在世界都是令人瞩目的。

这样一个复杂的城市体系是如何构成的?中国越来越多的城市迈向世界舞台,成为世界都市。之前这些城市的竞争很激烈,都想争夺到一定位置,都在努力寻找与之相匹配的发展路径。这是第一份报告中国城市30强创办出来的中国城市发展曲线图,有经济指数和房地产指数,可以从中清晰地看到中国每座城市在城市竞争中的相对位置。城市竞争日渐稳定,也走入一个科学的态势。

我们把中国城市60强划分为五个层次,1.5线城市、2线城市,3线增长型城市,3线新兴城市和3线起步型城市。我们把目光聚焦在1.5线城市,包括沈阳、天津、南京、苏州、杭州、西安、成都、重庆、武汉,这九个城市经济规模非常大,他们正努力做到自己的独立形象。目前来说由天津和成都引领1.5线城市。这是2012年曾经预期西安可能会进入1.5线城市,确实今年西安凭借着良好的科研能力和教育资源进入1.5线城市。在中国1.5线城市中,武汉从2007年排名第7位上升到第4位,非常令人瞩目。成都的快速发展从09年到2012年,武汉是从2012年开始快速发展到今天,去年底武汉进入到前八强,可以说武汉是厚势待发的状态。

我们看一下三个市场。中国很多城市已经纷纷出现零售的瓶颈,但我们认为中国零售基本面具有非常强大的活力,从2005年到2015年消费人口增长了80%,庞大的消费人群将为零售项目带来巨大活力。在过去三年,中国城市60强零售总量几乎翻了一番,在短期看这有一定市场风险,但从中期或者长期来看还是稳健的,武汉在全国城市中排名第四位,在中国城市60强在2017年会排名第二位,仅次于成都。奢侈品、快时尚和轻奢中,逐步呈现由快速扩张的模式,进入可持续发展模式。

办公楼物业前瞻,中国进入新常态关注现代服务业,现代服务业对办公楼将会产生更多需求。2015年中国前20强城市对办公楼需求是2700万,到2025年将上升为7900万平米,在未来更多的是内资企业需要办公楼,为了吸引保留人才都需要搬迁到更好的办公楼。未来吸纳办公楼更多的是金融服务业以及生命科学类这些,请各位可以关注这些行业。

中国整体办公市场中三分之二面积被北京、上海、广州、深圳所拥有,剩下三分之一被其他城市拥有。成都、西安、重庆、苏州、武汉都具有非常好的表现,因为这些城市都有一定的规模与资源。随着中国经济从沿海向内地的转移,办公楼租赁也呈现出这样的表现。2015年目前是500万平方米,但2015年全年会达到1900万平方米。现在一些城市办公龙空置率比较高,但十年后会被逐渐吸纳。

酒店市场是三大细分市场中受宏观环境冲击最大的产业。酒店行业由于整体过量,整体经济增速过缓,而且政府控制消费,导致酒店正在进行前所未有的行业结构转型。战略结构转型可能帮助酒店进入到一个非常健康的发展结构中。酒店之前都是依赖于政府公款消费,但未来酒店应该是更好地依靠国内企业的差旅和居民旅行,因为经济型酒店可能会受到居民出行的青睐。

在这样一个复杂的中国城市60强体系中,武汉城市的机遇到底在哪里?这是2012年办公楼市场体系,武汉是第三梯队,但到今年武汉已经进入到第二梯队,如果放到中国城市60强中,这是中国的第一梯队。另外我们也预见武汉和成都将有可能取代今天杭州和天津的地位,成为中国的经济服务中心,这对武汉各大办公楼开发商来讲无疑是一个利好。

在供应量方面,武汉会新增200万供应量,成为百货、购物中心的模式,这些购物中心将给市民提供多元化、广泛的购物体验。很多年前,大家比较城市活力还是看GDP增速,但我们认为更科学合理衡量应该是八大因素,包括宜居性、可持续性、宜商度、透明度、政府管理、人才、科技、全球一体化,只有达到这八大体系才能成功吸引人才在这里工作、生活。

说到人才,政府十八大以后,确定中国经济转型就是现代服务业,现代服务业依靠人力资源,人力资源来源于城市高等教育。武汉论高等教育基础来说位居榜首,武汉教育实力非常强劲,会进一步推动武汉在现代服务业这条路上走得很远。但武汉有一个短板,即武汉比较差的空气质量。昆明、深圳属于经济发展比较迅速,空气质量又比较好的地方。说到城市竞争力,不可能不说到高科技。北京集中了很多高等教育资源和科技资源,就排在了第一,但武汉具有非常丰富的教育资源与科技资源,在这方面也具有很大的优势。

这是全球城市发展动力指数前30强,武汉排在全球第八位,武汉在中国城市60强排名第一位,突出武汉非常具有活力与前景。我们认为武汉起点高,基础高,因此武汉在未来中期到长期,武汉各个房地产细分市场都是积极和健康的。武汉房地产市场会极大地刺激城市发展,不仅为城市居民、政府提供多元化的购物环境、需求环境、办公环境以及酒店,同时房地产项目还会为武汉增添更多的目的地,让武汉成为更有活力和个性的城市。我的演讲就到这里,谢谢大家!

主持人:感谢李先生的解析,其中可以看出对武汉发展的期许。武汉市政府刚刚召开了一次重大会议,就是关于武汉向创新型城市进军的号角已经吹响,所以我们应该充满期待。大量优质地块在本土房企之手公开招拍挂成为一场资金实力的比拼,除了招拍挂还有哪些拿地的方式,土地之战最终决战机会在哪里?中原地产在2005年正式进入湖北,今年也是湖北中原地产进入武汉第十个年头,接下来有请湖北中原地产顾问机构杨丽宇为我们演讲,有请!

杨丽宇:大家好,非常高兴在这里跟大家分享半年度武汉土地市场。刚刚李总分享了武汉机遇与挑战,相信武汉对大家的吸引力非常大,也吸引非常多的开发商进入武汉市场,但在武汉市场拿地并没有那么容易,正如我的标题武汉市场拿地就是陈奕迅的歌词,得不到的永远在骚动,被偏爱的有恃无恐。

首先跟大家分享一下武汉土地市场的现状,今年武汉土地市场有三大现象,第一个现象今年上半年土地成交创新低,与新房成交创新高形成很大的反差。整个上半年土地成交量趋势是在下降的,但新房成交却不断突破记录。第二个现象就是二七片区这块地,二七滨江内环地段,这块地应该会被众多关注并且会受到哄抢,但这块地遭到了命运多舛的过程,但后来也成为了地王。第三个现象如果没有630的土拍,上半年与去年的同比会怎样?我们把这个现象抛出来之后,虽然土地成交建面大幅度下挫,但楼面地价依然攀升16.5%,这如何解释?

从上半年地块单幅平均建面为11.2万,地价成交地块幅数占72%,进一步底价已经被抬高。说一下武汉整体成交情况,武汉市土地供应量总建面同比减少21.7%,为近6年新低,成交地块总建面同比下降30.5%,楼面地价同比上涨52.7%。土地成交建面同比下降的原因,2015年上半年武汉新房市场全面进入去库存阶段,开发商拿地区域谨慎。

从整个上半年土地出让金额来看同比增长6%,上半年中心城区成交建面占比58.5%,比去年同期减少11.1个百分点。从时间分布,前面5个月除了3月份以后,土地成交量处于低位,6月份土地成交均价出现了爆发,也拉升了整个上半年的市场表现。再看区域成交,主城区江汉和汉阳建面居前,各区域除洪山外,土地供求均表现均衡。

接下来看一下典型地块的个案。其中一块是后湖新地王,经过6家房企81次竞价最终被首都机场地产集团13.53亿元竞得,楼面价5996元,溢价42.7%。我们进行了简单的测算,假设销售周期是两年,楼面销售均价以每年5%增长,如果设定为3000元/平方米,如果项目以现在的销售均价9400元平方米入市,全生命周期均价应该是10025元平方米,净利润仅为4.1%。

第二个就是二七滨江地块,楼面地价高达13388元平方米,这个地块拍卖之前,就有瑞安、朗诗、保利都有兴趣,经过两个小时的竞拍,珠海房企华发集团拿下。瑞安在资金方面有一些压力,朗诗目前已经转型走轻资产路线,做品牌输出,独立拿地概率比较小,保利作为央企,对于有望成为地王的地块信心不是很足,所以华发拿下地也是情理之中。

前面分析的是区域地王和武汉市地王,引发了我们的思考,地王困境与思考。相信所有地王都面临着一个困惑,楼面地价比精品都要高,我未来可以选择的方向有哪些?我相信这都是很多开发商思考的问题。我们做了一个简单的总结。我们认为,有四个方面,一是降低资金成本,二是拉高销售均价,三是平价高周转,四是区域配套价值的提升。

降低资本成本方面,这对企业有要求,比如说像首都机场、华发都是国企,资金成本比其他精品开发商都要底,这是他们的优势。第二个方向,提高销售均价,比如说豪宅化的路线,打造自己的产品,或者在营销层面,或者好的营销动作,都可以取得很大的利润率,代表是武汉天地。第三就是平价高周转,在售价匹配下打造自己的亮点,代表项目就是越秀星汇君泊,实现了整个销售速度和销售价格的双赢。第四个就是匹配区域价值提升。区域配套的加速成熟,开盘时点与区域利好兑现时点匹配,代表项目是复地东湖国际。

前面说了这四个方向之后,再来返还武汉和后湖的地王,未来存在怎样的机会。首先看一下后湖,我们觉得是整个后湖区域存在机会。整个后湖区域的发展,目前主要是汉口中心外扩的主要阵地,区域延伸修路—住宅—商业—商务的发展脉络,目前进入商业完善与商务兴起时期,未来将发展为含商业、商务功能的城市副中心。目前道路的建设造成了后湖三纵五横的交通,路修好之后,后湖更加便利,商品房出现了爆发。从东后湖汉口春天以及到汉口城市广场等,再到西后湖武汉花园,可以看出道路修通对土地的利好。

随着整个商品房销售进程,客户基数越来越大,客户对于商业生活配套需求越来越壮大,后湖整个商业发展是情理之中。2012年东后湖摩尔城开业,所有商业配套都在兑现。如果要成为一个真正的城市副中心,光有商业配套还不足,匹配城市未来发展还有商务配套,市民之家的投入使用,以及绿地写字楼、摩尔城写字楼投入使用,所以后湖将会成为包括商务、商业的城市副中心。这是我们对后湖未来的发展的阐述。进一步细分,后湖未来也会进入轨道交通发展时期,极大地增加后湖与武昌、汉口各方面的联系,为后湖建立一个交通基础。

接下来再看武汉的地王存在什么机会?武汉两江四岸沿线发展。看一下武汉两江四岸的发展局面,目前呈现为断点式发展,武昌这边主要是绿地国际金融城,氛围不太突出,包括武汉天地也缺乏大型配套,商务氛围也在培育当中,但从北上广深滨江区域发展来看,基本上都是连片发展,由于这些地块潜在土地价值比较高,需要单位面积土地产生更高的经济效益,因此未来多是高端居住、高端商务和办公聚集之地,这也说明滨江未来发展趋势与方向。武汉两江四岸断点式的发展成为连片式发展是必然趋势。

我们梳理一下二七滨江这边的价值,有三大价值:一是一二环之间南向观长江价值;二是多元化便利性;三是配套借势武汉天地。这是武汉二七滨江新地王未来机遇的阐述。回到我们的主题,得不到的永远在骚动,拿到地往是真的不容易,那如何在取得地块呢?我想这是很多开发商在思考的问题。我们先来看一下武汉现在土地市场面临的形势:第一大形势,武汉新房市场成交非常活跃,市场容量非常大,成交量不断创新高。第二大形势,武汉上半年处于去库存阶段,库存周期目前15个月以内,处于正常范围。所以武汉对于开发商吸引力非常明显。第三大形势,武汉三环内的净地不断减少,并且多集中在四新、光谷区域,这些区域都是竞争的红海,地缘客户积累薄弱,区域配套尚不成熟,容易陷入微利状态。第四大趋势,大量优质地块在本土房企之手,难以出现在公开招拍挂市场。

我相信大家也在思考可以通过哪些途径拿地。接下来就总结了五大招:一是公开招拍挂市场,这是最简单直接的方法。二是一级开发。三是股权收购这也是目前的市场分化带来的大趋势。四是三旧改造。五是BOT模式。

公开招拍挂市场,目前在反腐高压态势下,有优质地块进入,多方竞购是常态,想在公开招拍挂拿到地块,这是一场资金实力与勇气的比拼。第二个就是一级开发,百步亭、国博、光谷东花山等都有大量地块,可以联合开发。第三个就是股权收购,土地并购的市场窗口已经打开,今年上半年机会比较大的市场就是恒大收购三江航天的地产,未来房企土地收购也会更加频率,比如说福星惠誉与远洋合作等。第四个就是三旧改造,很多企业都是曾经的旧改之王,比如福星惠誉,他们手上也有很多地块。第五就是BOT模式。还有一个大财团就是武汉地铁集团,武汉交通运营单位是有土地综合开发权,开发企业也可以选择与他进行合作,进行地铁物业开发。这是我们总结的在武汉拿地的五大招式,希望能解决大家的心头之痛。

前面介绍了武汉整体市场,地王困惑以及拿地的困局。下面对下半年武汉土地市场进行预判。随着上半年武汉知名开发商销售情况表现非常良好,并已经通过各种渠道扩充资金储备,对后期预期比较积极。预计整个下半年这些房企拿地动力会比上半年更加强烈。再就是上半年武汉主城区供地区域会集中在二七片区、汉正街、杨春湖等板块。再就是武汉市场表现和市场容量,对房企具备必须大的吸引力,所以更多房企会进入武汉拿地。再就是众多房企进行转型,进行轻资产转型或者并购现象更加频繁。以上就是我们对于武汉上半年土地市场的重点分析。希望能够给大家一些帮助。谢谢大家!

主持人:再次感谢!刚才教了大家几招,关于在武汉拿地有五大招,但我觉得杨小姐掉了最关键一点,在武汉拿地有最关键的两个字就是要有钱。有钱就可以任性。大户型房源销售趋好,是刚需房型发生变化了吗?目前什么样的房子更好卖,购买者的喜好又是什么?亿房研究中心成立于2000年,长期从事武汉房地产调研的机构,是国家发改委指定的武汉房价监测点。接下来给我们带来演讲的是明晶晶女士,她是亿房研究中心主任,为我们带来的演讲主题是去库存之战。有请!

明晶晶:尊敬的各位嘉宾、各位领导大家下午好!在这里我非常容幸代表亿房研究中心为大家带来今年上半年武汉楼市特征报告去库存之战。首先盘点一下武汉上半年去库存的战绩如何。武汉住宅成交84318套,较去年同期增长13%,环比去年下半年减少5.61%。商品住宅价格环比上涨2.15%,这已经是商品住宅价格涨幅连续两年收窄,武汉楼市判断是整体进入稳价阶段。第三个特点是商品住宅新增供应环比15.3%,武汉楼市库存压力有所减低。上半年比较关注一个节点是整体楼市销售出现大涨,到6月份才开始减弱。电商两三级联动销售,在上半年出现大幅度上升。90到120平米成为今年上半年整体成交户型主力区间,占比达到六成。上半年武汉楼市包括住宅整体去化周期,从15个月缩减到10个月,预计下半年去化速度放缓。远城区仍有较大去化压力。

首先进入去库存之战的第一战:价格战。商品价格今年环比涨幅2.15%,价格呈现出什么特点?第一房价涨幅是两年来出现的同比和环比双双收窄。进一步看,上半年焦点集中在330新政之后,房价出现了涨幅是连续三个月10%以上的涨幅。我们认为,330新政之后,它对改善型住房需求和高端购买需求积极推进,是推动房价出现结构性上涨的重要原因。上半年整体房价同比和环比涨幅收窄的背景是房企对价格调整趋于谨慎。涨价楼盘减少了12.85%,而下调价格楼盘同比增长7.8%。

值得关注的是结构性的上涨,高端住宅继续加速上涨,今年上半年均价1.5万以下的房价没有上涨,部分出现了负上涨,其他集中在1%以下,是什么带动了今年上半年还有2%的上涨?高端住宅。2万以上的高端住宅在今年上半年出现了7.6%以上的同比涨幅。平均成交价格达到2.5万以上,从去年下半年开始,以武汉中央商务区、东湖风景区为代表的高端居住区的涨幅大幅度超过其他区,有的区达到8000元比例,幅度非常高。是什么促使高端楼盘出现这样的大幅度上涨?主要是因为经过这几年发展,武汉高端市场在市场上的布局已经从点状分布迅速形成居住区的分布,目前已经成型的高端居住区,包括武汉CBD、中央文化区、东湖中央居住区以及武汉天地,快成型的包括二七滨江商务区、汉口滨江商务区、武昌滨江商务区以及汉阳生态区,这是一批正在成型的高端居住区。

上半年房价的另一个特征是区域房价因为主力供应和库存压力的不同出现涨跌互现的格局,内环房价同比下降6.2%,而一环二环房价同比上涨19.3%。我们可以发现,目前逐步成型的高端居住区主要集中在一二环,二三环内购房需求增大。经过三到五月的去库存,部分房企库存压力和现金流得到缓解,5月份涨价意愿明显增强。

我们进入第二战即供应战,总体特征是供应放缓。2014年底当时说过一句话,今年武汉楼市去库存压力非常大,将近1500万方,上半年去库存状态良好。为什么?因为开发商有意放缓了供应节奏,使上半年新增供应同比减少2%,环比减少15.34%。新增库存减少和供应放缓,对降低库存起到了积极作用。而且也为房企在价格策略调整和缓解资源压力也起到了一定作用。大体量项目以消化现有库存为主。10到30万方以三环内城改项目为主的中小体量楼盘实现增长外,50到100万方的中大体量项目都是消化现有库存为主。具体来说,全市19片区中,9个片区新增供应同比上升,10个片区同比下降。三环间的古田、二七后湖等片区新增量仍有较大的幅度增长。

今年上半年跟其他相比,1.2万以下的新增供应量是下滑的,在1.2到1.5万以及1.5到2万,新增量是同比增长了102%以上。这么大的增长一是来源于市场销售,去年下半年以来,高端楼盘销售持续增长,另一方面,从新增供应结构来看,万元以上供应目前占比27%,8000到一万元供应是25%,8千以下占比是45%。武汉商品住宅供应结构相对均衡。特别说一下品牌房企,品牌房企今年在供应商的策略也起到了代表性作用,推盘非常谨慎。品牌房企推出新房不多,同比减少19.7%,一般房企在新增加推方面是增长15.2%,而大部分房企更是注重调整现有的产品结构以及注重产品线协调。非品牌房企纷纷注重的是以供应促销售。

第三战是销售战。今年上半年销售整体不错,商品房同比增长28%,商品住宅较去年同期增长43.12%,特别是3.30新政之后,出现了大幅度的增长。政策对销售推动至关重要,经济下行压力的持续增长使得宏观调控反转,极大的释放了购房需求。同时经济下行的压力和相对较低的通胀率使得政府开启了中国版的量化宽松政策。6.28央行降息后放贷利率降至10年来最低,自3月1日连续3次降息,加上限购取消,及3.30新政实施,推动了武汉楼市成交量自4月份到6月份同比大涨。

继续来说,销售表明了楼市分化加剧。首先是购房区域正向三环内集中。另一方面是目前整体地铁和商业配套改善,的确使三环这一块楼盘性价比最高,高性价比当然好于其他楼盘。所以说现有价格上提升楼盘配套水平,或者如何调整价格以增加性价比,这也是一个很重要的因素。远城区目前的问题,三环外的销售套数同比下降2.2%,武汉市目前分化的确在进一步加剧,对远城区去库存相当不利,这些开发商可以在价格以及配套方面做更多调整与努力。

从品牌房企来看,今年上半年成交市场依然很好。品牌房企达成的销售和成交方面,不仅是品牌房企销售和非品牌房企出现分化,其实在地区之间也表现出很大的差异。可以看到,有些楼盘不仅存在“日光盘”,也存在一些烂尾楼,不同房企,不同区域和不同楼盘,面临的去化压力存在差异,同时也影响着项目价格的涨跌。

另一个关注点是高端盘的去化。今年上半年去化同比增长127%到200%,高端需求正在成为比较大的增长期。从分片区来看,成交主要集中在汉口和武昌中心区,武昌中心区目前成交量集中在1.2到1.5万,汉口中心区集中在1.5到2万,这已经是主流的成交产品。1万以下的盘主要集中在南湖、四新区。部分高端楼盘和户型出现限量惜售情况。

从去年开始户型的供应不均衡情况就开始出现。90平米以上中大户型需求快速增长,90平米以上户型成交占比达到78%,其中90到120平米户型占比60%。武汉新增住宅市场存在结构性的供应不足及结构性的供应过剩。结果就是中大户型单价和涨幅普遍高于小户型,且这种差距正在拉大。在这种因素推动下,部分高端楼盘和户型出现惜售情况,价格涨幅也明显高于其他楼盘。

综合区域来看,大户型成交目前是大大中心城区超过传统远城区。除南湖片外,各片区90到120平户型销量均占到五成以上。汉口中心区120平同比成交增长46%,武昌同比增长更多,200%,汉阳同比也是增长200%以上,可以看到在中心城区高端住宅成交所带来的结构性变化,也是上半年房价同比明显上涨的主要因素。

从渠道方面来看,电商渠道销售大幅度增加。电商成交增长幅度在40%以上。我们认为目前主要有四个方面的因素,一是互联网尤其是移动互联网发展迅速,购买者增加了一种新的渠道,使传统购房模式出现弱化。另外一方面,开发商有意建设O2O,实现线上线下互通,扩大销售渠道。另外是开发商大数据的应用,可以降低开发营销环节的成本。第四是互联网平台容易与其他关联产品连接。

再就是二三级市场联动,现在二三级市场联动已经成为分销的重要组成部分,今年上半年来自二三级联动分别增长400%到72%。所以说两三级联动比较适合整个分销渠道的把控,当然它也面临着过程控制、销售质量和品牌控制等一系列的问题。

下半年去库存我们认为会有两个方面的问题,第一是下半年去化速度放缓。上半年随着销售的增长,在去年月销量在一百万方左右,下半年是150万方。同时开发商的控制,所以去化周期从15个月下降到10个月,健康度好于大多一二线城市。下半年库存方面,楼市库存可能进一步增加,一是上半年楼市出现了一系列政策刺激政策,下半年刺激政策有限,因此我们认为楼市需求高峰已在上半年凸显,虽然下半年有充分旺季的支持,但增长可能有限,我们预计会进入平缓期。第二,在今年上半年供求情况远城区去化率很低,意味着这样大的库存会很容易使它在下半年出现价格妥协。以上就是我们对去库存之战的全部结束。谢谢大家!

主持人:再次感谢!李克强总理在今年年初提出互联网+的概念,互联网融合变得更加炙手可热,工业商业地产迎来了自己的黄金时代,但也显示出了危机,它会有怎样的变化与革新?奢侈品为什么在中国频频打折,宜家为什么突出重围成为行业标杆。戴德梁行是最大的房地产服务企业之一,接下来为我们带来演讲的是戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平先生,他带来的题目是互联网+之下的地产变革,有请!

黄广平:每半年都会有这样的机会跟在座做一些交流,一讲到这个话题“互联网+”,主持人说这个话题非常热,在大前天,阮书记做了一个非常激动人心的报告,网上对他的PPT也是赞赏不已。阮书记说武汉有这样的成绩,离不开创新,互联网+被他提了很多次,在这种情况下,我们自己也在思考,房地产跟互联网+该有怎样的碰撞,我们也在研究,究竟是互联网+房地产,还是房地产+互联网,这样一个前后顺序描述的改变,让它所蕴含的内容可能会有完全不一样的理解。

不管是用哪种顺序,还是用互联网+来说,所以我把标题定义为互联网+的房地产变革。主持人已经做了介绍,我的内容分为两个方面,一个方面是关于商业,一个方面是关于产业地产。在讲商业部分里先简单回顾一下第二季度和整个2015年上半年商业方面的市场数据,看一下大环境是怎样的。刚才主持人说宜家特别引人注意,包括奢侈品在打折,好像之前很少碰到的事情究竟是怎样的情况,同样在互联网+怎么看待它,互联网+商业之后究竟会有什么的变化,我们要关注什么,我想在商业方面讲这三个事情。

武汉市2015年1到4月份,武汉实现社会销售品零售总额1500多亿,同比增长11.5%,跟第一季度基本持平。第二季度的数据,在武汉市最核心的商圈,针对优质购物中心做了采样,租金水平是持平状况,每平方米租金价格是609块,同比增长3个百分点。传统商圈是分散的,因为在修地铁,使人流量有巨大的影响,里面的商家也是积极做一些变化,在租金方面也有一些更多的优惠,带动了中山大道商圈租金价格环比有所下降。整体来看,整个市场吸纳比较平稳。二季度核心商圈优质购物中心的空置率没有太大变化,环比下降0.1个百分点。

很多人很关注未来,武汉市未来商业用地非常大的量,从现在可以拿到的数据来看,下半年武汉大概有11家商业体要入世,这样的量在目前这种大的经济环境,下行经济压力比较大的环境下,应该说会有一个比较大的挑战。在品牌方面,武汉国际广场在武汉市来讲是国际品牌汇集度比较高的项目。里面也在做业态调整,包括轻奢品牌以及快时尚品牌,也在做调整,顺应市场变化。另外就是婴儿浪潮,我觉得威力太大,随着第四波婴儿潮的到来,在儿童体验方面的业态,在武汉非常好,而且很多项目都在往这方面做发展。从区位来看,以前传统的室内商圈也在往外扩,因为武汉交通、BRT的建设,很多商家会落户到相对比较偏远的地区,像宜家,这样一种变化也应该是武汉市现在商业地产发展趋势。在未来有这样一些点值得我们去关注。

在这样一种环境下,有两个热点,在第二季度里面经常被提及到的,一个是宜家,很难想象在这么一个我们觉得比较偏的地方,而且目前除了轻轨,开车过去也不是特别方便,在这个一个地方,仅仅开业三天客流量已经达到35.6万人,很难想象。我想去过这个项目的人第一感觉,哎呀这是一个非常大的停车场,我们经常听广告说,步步高学习机妈妈再也不用担心我的学习,他们说自从有了宜家之后,再也不用担心停车难了,这样一种配套给传统商业带来冲击,也让很多消费者去过之后,有一种眼前一亮的感觉。

我们进去后发现逛一天都逛不完,因为有很多品牌店是第一次进入武汉,很新鲜,这是很多消费者觉得最吸引的地方,一站式消费在这个项目里真正得到了很好的体现。同时进去之后特别注重一种感受。这样的一种变化最终导致了它的确可以创造在开业三天吸引到30多万武汉市民进行购物。这样一些变化,看起来大家好像觉得并不陌生,但它就真正在这个项目里实现了。这样一个热点,可能会引发很多讨论,也引发很多未来商家、未来运营商更多思考与改变。

另外一个就是奢侈品打折。经常开玩笑讲,中国大妈是中国投资风尚标,对于奢侈品最新消息不是来自于研究机构,而是写字楼里的女性同事。正因为如此,前段时间经常听到办公室同事讲奢侈品打折的事情。这样一个事情应该说比较少见,尤其是以前一直觉得高高在上奢侈品打折非常厉害。这样一种现象背后的原因在于我们经常谈到的反腐带来非常大的冲击,同时一些库存的积压,也迫使他们作出这样的调整,同时有更多奢侈品商家自身在做调整,他可能考虑到多元化的需要与改变,品牌发展方向也催生了这次的打折季。

这两个热点背后不得不谈到互联网+。不管是李克强总理还是阮书记提到的,互联网+应该会有很好的应用。以前谈到互联网+,就会谈到电商对实体商业造成很大的冲击,其实不是这样的,而是应该如何拥抱互联网,如何跟互联网有更好的结合,催生出更好的业态。在这种情况下,传统广告跟互联网结合有百度,做得非常好。传统的集市跟互联网结合之后变成了淘宝,在座的不敢说百分之百,但90%的都去过淘宝,都在上面有交易。以前很传统的卖场跟互联网结合有京东,京东在互联网模式下,很值得去研究。

同样的银行业跟互联网结合,有支付宝,非常方便。我们自己的传统商业跟互联网结合之后,又会碰撞出什么样的火花?这个问题不知道现场有没有答案,我觉得绝对是未来很值得去尝试与研究的领域。从整个国家层面,互联网+已经不是一种口号,国家是真正从政策方面对它做一个推动。所以说我们看到,国家对于这方面的政策有一个非常关键的点,要打造网上的商业,移动支付、智能等新技术,打造一个体验式的购物模式。在这样一种政策背景下,拥抱互联网所要关注的点有几个方面:

第一就是大数据。以前可能很多人都会关注数据,数据量的大小是很关键的因素,同时数据所展示的真实性也是一个关键因素。但我们看到,以前传统的数据收集在这两个方面都有很明显的短板。大家做数据收集,做市场调研问卷,找一个人做问卷调查,做完之后然后做分析,我们发现这样一种形式,首先涉及面覆盖面比较窄;第二数据取得之后,能否反映被调研者最真实想法,要打一个问号。但在互联网下的大数据收集,完全颠覆了这样的传统模式。我们通过各种端头进行数据采样、分析,而这种数据是真实体现了消费者的消费行为。所以说现在数据调查的载体从以前一张纸,变成了现在每个人手上的手机、IPAD、电脑等,我们都称之为这些是入口,通过这种人口采集数据后,然后进行数据存储、分析,通过分析最终得出能够更有利于我们推送促进交易的行为。这种大数据应用是现在或者将来发展的重要点。

我们以前讲马云怎么厉害,万达的王健林更多是重资产、实体,以前他们做对赌时,有意割裂开线上线下,我们发现真正未来发展方向是如何把线上线下结合在一起。前段时间有一个视频很流行,优衣库事件,它为什么火?它的火是在朋友圈里火。从这个新闻里可以看到,将来在互联网上面,更多的应该是购物中心的线上跟线下结合。

第二块谈到互联网+工业地产。很巧昨天也在这里跟武汉市发改委做了一个关于新型城镇化论坛。4月份国家批复了长江中游城市群规划,武汉在当中起到了领头者的身份。在这个规划中,对于新型城镇化提高到了一个国家发展战略水平,在新型城镇化不得不提到产城融合,这就跟产业地产息息相关。

先来简单回顾一下在整个市场数据方面的情况。在座的可能有些人不太专注于做产业地产,更多是做写字楼,我们来慢慢分享一下。我们先看这个版图,做产业地产的一看就很兴奋。为什么?因为很多做物流、做产业地产的巨头现在已经纷纷扎堆在武汉,像海航、万科也在涉足,包括像平安以前做金融的企业也纷纷布点在武汉,我们发现有很多这样的机构企业都纷纷进入武汉,武汉战略城市地位已经很明显地得到体现。

在这样的趋势下,传统的像东西湖依然很受热捧,另外黄陂、江夏发展趋势也非常之大。有这样的态势展示出来,在于我们在物流方面有快速增长,推动了武汉物流地产发展,这样物流需求快速增长有三个方面的推手,一个就是在零售市场的扩张,第二个是电商迅猛发展,第三是城市产业支撑。我们知道武汉社会消费品零售总额一直保持快速增长的态势。在全国15个分省级城市当中武汉市名列前三。另外电商高速增长也推动了这方面的需求。我们知道现在阿里巴巴、苏宁网购纷纷进驻武汉,这也是一个很重要的因素。同时武汉自己的产业也非常举行实力。大行业当中,有五个行业产值超过千亿,像汽车、零部件、能源以及环保,包括装备制造、电子信息、食品烟草,在武汉是非常重要的产业支柱,这样一些支柱,这么庞大的产值,事实上也催生了物流需求高速增长。有这么好的支持,我们发现武汉物流地产发展空间非常巨大。

在武汉市每个区域现在都有一些布点。租金水平,每个区之间有所差别,比如说浅色的区域相对低一点,深颜色的相对高一点,达到26块钱左右,跟上海相比,绝对数差不了多少,上海是30块左右,要达到的这样还需要结构优化,有比较长的路需要走。所以我们觉得未来武汉在物流地产方面的空间比较大。

传统产业进来武汉不稀奇,但也有很多非传统产业涉猎这个产业,像平安、京东等都在进入产业地产,另外像万科、绿地等也在进入这个行业,大家会发现跨界融合所涉及的面越来越广、越来越深厚也碰撞出很多火花。

互联网+产业地产,我们筛选出几个价值导向,这里面有几个导向可能有一些词马上就会吸引你的注意,比如说开发联动。就像刚刚谈到的新型城镇化,需要的是一个片区的带动,它的确可以创造这样的作用与价值。如何进行产业的导入、开发联动,是将来产业地产要去发展很重要的取向。第二个就是整合资源与跨界融合,现在一讲到跨界,商业里面就有很多跨界,以及做传统住宅的、做金融的、做电商的,他们也跨界,所以跨界更多就是一种资源整合。

在互联网下跨界,有很多资源现在已经被串在一起,以前是分散的,现在已经汇聚到互联网平台上。我跟武商集团刘总交流时,他说了一句话,我印象很深刻,我做了这么多商业,做了这么多项目,最让我感触的就是一个企业资源整合能力的强弱决定了这个企业未来竞争实力的强弱。这句话让我特别有同感,未来的企业,当你具有非常好的整合能力,以及做好自身能力之后,才能在这个行业里越走越远。资源整合跨界融合是未来的导向。

重资产到轻资产的转变,金融在里面会起到非常重要的作用。有人说你说都往轻资产转变,这个资产在谁肩上扛着?有两个方向,第一个传统地产商想让它背负重资产,我想他们会越来越慎重,我想更多是综合型企业去扛着,地产收益对他们来说不是唯一的来源。另外就是如何把民间闲置资金合法化,利用起来,也就是如何把众筹合法化,这是很值得将来要去探索的。这条路应该在不久将来会实现。将来更多老百姓、更多市民会纷纷参与到这样一些项目持有当中,我想这也是未来一种金融方面的改变。

在这样的互联网大潮下,每一个环节、每一个功能板块,大家都在思考怎么面对,我有两句话,第一句话,互联网的确是个好东西,关键在于怎么优化它。第二句话,现在竞争这么激烈,开发商与开发商之间的竞争,同行与同行的竞争,我自己也在思考,将来的竞争不见得是同行的竞争,将来的竞争就是时代的竞争,这是一个非常关键的因素。我经常跟同事讲,我们要走在时代前沿,洞悉时代发展趋势然后作出调整。 一直以来我跟亿房的沟通,我很难奢求每一位对我讲的内容完全记下来,但我们一两个观点能够得到大家共鸣,引起大家思考,这个报告就很成功了。希望刚刚这一番话能够对大家有所助力。今天就先讲到这里,谢谢大家!

主持人:谢谢!刚才这个演讲非常精彩,我简单做了一个总结,就是站在互联网+的风口,猪也会飞起来。接下来就要请上一位在互联网这个风口上已经飞起来的朋友,他是佘福元,他把武汉毛坯房打造成青年公寓,他用十分钟时间得到了雷军一千万的投资,接下来有请他做演讲,题目是互联网+时代下青年公寓的现状与未来,有请!

佘福元:首先做一个统计,在座的现在还在租房的举一下手,大部分都是有房的人。我2013年7月份开始做,然后我自己拿了一个毛坯房装修做公寓,到了2014年下半年没有钱,做不下去,发展很缓慢,一直到2015年,在三个月之前,投了一百多万,三个月以后,我现在已经过亿,主要是因为雷军的投资,第二武汉市政府也要对我们进行投资,我觉得这是一个非常大的风口。我有很多朋友在这风口上也飞上天。比如说曾经有一个朋友,2012年开始做这个行业,2014年估值一个亿,2014年下半年估值3个亿,他说马上就是30个亿。雷军也说这是一个很大的行业,2014年是公寓的元年,有大量的人拿了风投的钱。

前一段中国创业板明星公司世联行连续发布两次收购公告。青年公寓为什么在2014年形成爆发?首先是以前房地产发展太快,现在房地产行业不那么快了,青年人多以租房为主,因为市场上的房子以前二房东,做得比较差,所以现在慢慢青年公寓开始诞生。现在市场上流动人口比较多,小的二房东品质不是很好,现在90后家里条件好,追求品质比较高,希望有比较好的房子居住。另外以前房子主要是个人二手房东,基本上没有管理,收房租时才找到时,现在慢慢进入到品牌公寓阶段。公寓有一个普通问题就是分销渠道问题,现在大家租房子都是用58和赶集,我想以后大家在租房子就会想到我们,慢慢品牌化。再就是职业二房东做不好原因是因为他们没有自己的客房管理系统工具,没有进行智能化的优化。再一个品牌公寓没有中介费,可以定期进行反馈,未来会延伸到社区综合体。一般用户通过PC端都可以进行报修和保洁服务,大家可以通过我们公司、58看到我们信息,管家带着看房,然后通过手机签约、手机付款。

目前这个行业发展比较快,相对于其他行业来说,我们公司在三个月之前只有几个人,现在已经有60多人,现在公司快速发展过程中也会有很多问题,主要是缺人才,迫切地希望有一些房地产行业、中介行业的人才加入其中。谢谢。

主持人:再次感谢佘福元!确实2015年武汉房地产经历了转型期重大变革,随着行业转型,武汉房企正在进行革新与市场变化,不是我不明白世界变化快。希望这一份数据分析和研究报告能够给各位提供帮助,形成新的思考。大家可以凭着这份微信,到场外领取这次会议信息的U盘和资料。再次感谢大家的关注,谢谢! 本次直播到此结束。

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2015上半年武汉房地产年度报告发布会,将于2015年7月23日(周四)下午14:00,在武汉泛海喜来登酒店盛大开幕。亿房网将全程直播,敬请期待。
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现场已经准备就绪,期待大家下午光临
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现场嘉宾陆续签到中。
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2点30分,主持人陈勇宣布发布会正式开始,在这个此时此刻各位都在通过手机微信告诉全国各地的朋友到武汉来看海。特别感动,据说今天很多朋友是游着泳来到现场的。更多朋友在赶往酒店的路上,以及在路上还在看海。在这里对于今天我们今天到来的朋友用热烈的掌声表示衷心的感谢!
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在今天年李克强总理在参加完全国两会之后举办了记者招待会上提到一个概念叫互联网+,这半年时间互联网+就像一个兴奋剂上,打在每个创业者和投资人身上。互联网+中特别强调一个词叫关注用户痛点,就是用户身上最不舒服、最难受、最别扭的那个点位,而且这个痛点越大,创新创业的机会也就越大。今天举行的年度报告发布会,也是在关注房地产的痛点,关注消费者的痛点,希望能帮助大家解决问题的路径与办法。
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本次年会是房地产开发企业协会和亿房网共同举办,今天现场邀请了500多家武汉市开发商共聚一堂,由亿房网研究中心、中原地产、仲量联行、戴德梁行、世联行五大机构公布发布2015年度武汉房地产业市场现状。同时针对互联网+房地产的议题,特别邀请本行业的先行者来到现场和大家分享他的生财之道。这位朋友是85后,非常了得的是用了十分钟的时间,和一位网络界的大佬小米科技创始人雷军进行10分钟交谈,从而获得一千万元的投资。今天他也来到了现场,稍候将和大家一起来分享他的生财之道。
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接下来发布会正式开始。伴随着中国经济步入新常态,从快速投资驱动型增长模式专项更持续的消费增长模式,房地产格局发生重大转变,将逐步转向企业需求,市场如何消化现存量提升竞争力。仲量联行是关注房地产领域的专业投资服务企业,业务遍及全球80个国家,李杰先生是仲量联行武汉公司董事总经理,负责湖北、湖南相关业务,拥有超过25年的专业经验,接下来有请仲量联行李杰先生为大家演讲,题目是“武汉挑战与机遇”,掌声欢迎!
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李杰:各位嘉宾、各位朋友大家下午好!今年发布的中国城市50强,时逢中国经济进入新常态,武汉的机遇又在哪里?接下来跟大家分享一下。这是中国城市60强名单,大家可以看到北京、上海、广州、深圳不在其列,因为北上是我们认定的超一线城市,广州深圳是一线城市,在之后的比较分析中会把这些城市罗列进来做比较。在全球发展最为迅速的城市都在中国城市60强,如果把他们单独罗列出来作为一个经济体,是全球第二大经济体,因此60强在中国在世界都是令人瞩目的。
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这样一个复杂的城市体系是如何构成的?中国越来越多的城市迈向世界舞台,成为世界都市。之前这些城市的竞争很激烈,都想争夺到一定位置,都在努力寻找与之相匹配的发展路径。这是第一份报告中国城市30强创办出来的中国城市发展曲线图,有经济指数和房地产指数,可以从中清晰地看到中国每座城市在城市竞争中的相对位置。城市竞争日渐稳定,也走入一个科学的态势。
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我们把中国城市60强划分为五个层次,1.5线城市、2线城市,3线增长型城市,3线新兴城市和3线起步型城市。我们把目光聚焦在1.5线城市,包括沈阳、天津、南京、苏州、杭州、西安、成都、重庆、武汉,这九个城市经济规模非常大,他们正努力做到自己的独立形象。目前来说由天津和成都引领1.5线城市。这是2012年曾经预期西安可能会进入1.5线城市,确实今年西安凭借着良好的科研能力和教育资源进入1.5线城市。在中国1.5线城市中,武汉从2007年排名第7位上升到第4位,非常令人瞩目。成都的快速发展从09年到2012年,武汉是从2012年开始快速发展到今天,去年底武汉进入到前八强,可以说武汉是厚势待发的状态。
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我们看一下三个市场。中国很多城市已经纷纷出现零售的瓶颈,但我们认为中国零售基本面具有非常强大的活力,从2005年到2015年消费人口增长了80%,庞大的消费人群将为零售项目带来巨大活力。在过去三年,中国城市60强零售总量几乎翻了一番,在短期看这有一定市场风险,但从中期或者长期来看还是稳健的,武汉在全国城市中排名第四位,在中国城市60强在2017年会排名第二位,仅次于成都。奢侈品、快时尚和轻奢中,逐步呈现由快速扩张的模式,进入可持续发展模式。
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办公楼物业前瞻,中国进入新常态关注现代服务业,现代服务业对办公楼将会产生更多需求。2015年中国前20强城市对办公楼需求是2700万,到2025年将上升为7900万平米,在未来更多的是内资企业需要办公楼,为了吸引保留人才都需要搬迁到更好的办公楼。未来吸纳办公楼更多的是金融服务业以及生命科学类这些,请各位可以关注这些行业。
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主持人

中国整体办公市场中三分之二面积被北京、上海、广州、深圳所拥有,剩下三分之一被其他城市拥有。成都、西安、重庆、苏州、武汉都具有非常好的表现,因为这些城市都有一定的规模与资源。随着中国经济从沿海向内地的转移,办公楼租赁也呈现出这样的表现。2015年目前是500万平方米,但2015年全年会达到1900万平方米。现在一些城市办公龙空置率比较高,但十年后会被逐渐吸纳。
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酒店市场是三大细分市场中受宏观环境冲击最大的产业。酒店行业由于整体过量,整体经济增速过缓,而且政府控制消费,导致酒店正在进行前所未有的行业结构转型。战略结构转型可能帮助酒店进入到一个非常健康的发展结构中。酒店之前都是依赖于政府公款消费,但未来酒店应该是更好地依靠国内企业的差旅和居民旅行,因为经济型酒店可能会受到居民出行的青睐。
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主持人

在这样一个复杂的中国城市60强体系中,武汉城市的机遇到底在哪里?这是2012年办公楼市场体系,武汉是第三梯队,但到今年武汉已经进入到第二梯队,如果放到中国城市60强中,这是中国的第一梯队。另外我们也预见武汉和成都将有可能取代今天杭州和天津的地位,成为中国的经济服务中心,这对武汉各大办公楼开发商来讲无疑是一个利好。
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在供应量方面,武汉会新增200万供应量,成为百货、购物中心的模式,这些购物中心将给市民提供多元化、广泛的购物体验。很多年前,大家比较城市活力还是看GDP增速,但我们认为更科学合理衡量应该是八大因素,包括宜居性、可持续性、宜商度、透明度、政府管理、人才、科技、全球一体化,只有达到这八大体系才能成功吸引人才在这里工作、生活。
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说到人才,政府十八大以后,确定中国经济转型就是现代服务业,现代服务业依靠人力资源,人力资源来源于城市高等教育。武汉论高等教育基础来说位居榜首,武汉教育实力非常强劲,会进一步推动武汉在现代服务业这条路上走得很远。但武汉有一个短板,即武汉比较差的空气质量。昆明、深圳属于经济发展比较迅速,空气质量又比较好的地方。说到城市竞争力,不可能不说到高科技。北京集中了很多高等教育资源和科技资源,就排在了第一,但武汉具有非常丰富的教育资源与科技资源,在这方面也具有很大的优势。
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这是全球城市发展动力指数前30强,武汉排在全球第八位,武汉在中国城市60强排名第一位,突出武汉非常具有活力与前景。我们认为武汉起点高,基础高,因此武汉在未来中期到长期,武汉各个房地产细分市场都是积极和健康的。武汉房地产市场会极大地刺激城市发展,不仅为城市居民、政府提供多元化的购物环境、需求环境、办公环境以及酒店,同时房地产项目还会为武汉增添更多的目的地,让武汉成为更有活力和个性的城市。我的演讲就到这里,谢谢大家!
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主持人:感谢李先生的解析,其中可以看出对武汉发展的期许。武汉市政府刚刚召开了一次重大会议,就是关于武汉向创新型城市进军的号角已经吹响,所以我们应该充满期待。大量优质地块在本土房企之手公开招拍挂成为一场资金实力的比拼,除了招拍挂还有哪些拿地的方式,土地之战最终决战机会在哪里?中原地产在2005年正式进入湖北,今年也是湖北中原地产进入武汉第十个年头,接下来有请湖北中原地产顾问机构杨丽宇为我们演讲,有请!
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杨丽宇:大家好,非常高兴在这里跟大家分享半年度武汉土地市场。刚刚李总分享了武汉机遇与挑战,相信武汉对大家的吸引力非常大,也吸引非常多的开发商进入武汉市场,但在武汉市场拿地并没有那么容易,正如我的标题武汉市场拿地就是陈奕迅的歌词,得不到的永远在骚动,被偏爱的有恃无恐。
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首先跟大家分享一下武汉土地市场的现状,今年武汉土地市场有三大现象,第一个现象今年上半年土地成交创新低,与新房成交创新高形成很大的反差。整个上半年土地成交量趋势是在下降的,但新房成交却不断突破记录。第二个现象就是二七片区这块地,二七滨江内环地段,这块地应该会被众多关注并且会受到哄抢,但这块地遭到了命运多舛的过程,但后来也成为了地王。第三个现象如果没有630的土拍,上半年与去年的同比会怎样?我们把这个现象抛出来之后,虽然土地成交建面大幅度下挫,但楼面地价依然攀升16.5%,这如何解释?
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从上半年地块单幅平均建面为11.2万,地价成交地块幅数占72%,进一步底价已经被抬高。说一下武汉整体成交情况,武汉市土地供应量总建面同比减少21.7%,为近6年新低,成交地块总建面同比下降30.5%,楼面地价同比上涨52.7%。土地成交建面同比下降的原因,2015年上半年武汉新房市场全面进入去库存阶段,开发商拿地区域谨慎。
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从整个上半年土地出让金额来看同比增长6%,上半年中心城区成交建面占比58.5%,比去年同期减少11.1个百分点。从时间分布,前面5个月除了3月份以后,土地成交量处于低位,6月份土地成交均价出现了爆发,也拉升了整个上半年的市场表现。再看区域成交,主城区江汉和汉阳建面居前,各区域除洪山外,土地供求均表现均衡。
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接下来看一下典型地块的个案。其中一块是后湖新地王,经过6家房企81次竞价最终被首都机场地产集团13.53亿元竞得,楼面价5996元,溢价42.7%。我们进行了简单的测算,假设销售周期是两年,楼面销售均价以每年5%增长,如果设定为3000元/平方米,如果项目以现在的销售均价9400元平方米入市,全生命周期均价应该是10025元平方米,净利润仅为4.1%。
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第二个就是二七滨江地块,楼面地价高达13388元平方米,这个地块拍卖之前,就有瑞安、朗诗、保利都有兴趣,经过两个小时的竞拍,珠海房企华发集团拿下。瑞安在资金方面有一些压力,朗诗目前已经转型走轻资产路线,做品牌输出,独立拿地概率比较小,保利作为央企,对于有望成为地王的地块信心不是很足,所以华发拿下地也是情理之中。
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前面分析的是区域地王和武汉市地王,引发了我们的思考,地王困境与思考。相信所有地王都面临着一个困惑,楼面地价比精品都要高,我未来可以选择的方向有哪些?我相信这都是很多开发商思考的问题。我们做了一个简单的总结。我们认为,有四个方面,一是降低资金成本,二是拉高销售均价,三是平价高周转,四是区域配套价值的提升。
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降低资本成本方面,这对企业有要求,比如说像首都机场、华发都是国企,资金成本比其他精品开发商都要底,这是他们的优势。第二个方向,提高销售均价,比如说豪宅化的路线,打造自己的产品,或者在营销层面,或者好的营销动作,都可以取得很大的利润率,代表是武汉天地。第三就是平价高周转,在售价匹配下打造自己的亮点,代表项目就是越秀星汇君泊,实现了整个销售速度和销售价格的双赢。第四个就是匹配区域价值提升。区域配套的加速成熟,开盘时点与区域利好兑现时点匹配,代表项目是复地东湖国际。
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前面说了这四个方向之后,再来返还武汉和后湖的地王,未来存在怎样的机会。首先看一下后湖,我们觉得是整个后湖区域存在机会。整个后湖区域的发展,目前主要是汉口中心外扩的主要阵地,区域延伸修路—住宅—商业—商务的发展脉络,目前进入商业完善与商务兴起时期,未来将发展为含商业、商务功能的城市副中心。目前道路的建设造成了后湖三纵五横的交通,路修好之后,后湖更加便利,商品房出现了爆发。从东后湖汉口春天以及到汉口城市广场等,再到西后湖武汉花园,可以看出道路修通对土地的利好。
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随着整个商品房销售进程,客户基数越来越大,客户对于商业生活配套需求越来越壮大,后湖整个商业发展是情理之中。2012年东后湖摩尔城开业,所有商业配套都在兑现。如果要成为一个真正的城市副中心,光有商业配套还不足,匹配城市未来发展还有商务配套,市民之家的投入使用,以及绿地写字楼、摩尔城写字楼投入使用,所以后湖将会成为包括商务、商业的城市副中心。这是我们对后湖未来的发展的阐述。进一步细分,后湖未来也会进入轨道交通发展时期,极大地增加后湖与武昌、汉口各方面的联系,为后湖建立一个交通基础。
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接下来再看武汉的地王存在什么机会?武汉两江四岸沿线发展。看一下武汉两江四岸的发展局面,目前呈现为断点式发展,武昌这边主要是绿地国际金融城,氛围不太突出,包括武汉天地也缺乏大型配套,商务氛围也在培育当中,但从北上广深滨江区域发展来看,基本上都是连片发展,由于这些地块潜在土地价值比较高,需要单位面积土地产生更高的经济效益,因此未来多是高端居住、高端商务和办公聚集之地,这也说明滨江未来发展趋势与方向。武汉两江四岸断点式的发展成为连片式发展是必然趋势。
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我们梳理一下二七滨江这边的价值,有三大价值:一是一二环之间南向观长江价值;二是多元化便利性;三是配套借势武汉天地。这是武汉二七滨江新地王未来机遇的阐述。回到我们的主题,得不到的永远在骚动,拿到地往是真的不容易,那如何在取得地块呢?我想这是很多开发商在思考的问题。我们先来看一下武汉现在土地市场面临的形势:第一大形势,武汉新房市场成交非常活跃,市场容量非常大,成交量不断创新高。第二大形势,武汉上半年处于去库存阶段,库存周期目前15个月以内,处于正常范围。所以武汉对于开发商吸引力非常明显。第三大形势,武汉三环内的净地不断减少,并且多集中在四新、光谷区域,这些区域都是竞争的红海,地缘客户积累薄弱,区域配套尚不成熟,容易陷入微利状态。第四大趋势,大量优质地块在本土房企之手,难以出现在公开招拍挂市场。
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我相信大家也在思考可以通过哪些途径拿地。接下来就总结了五大招:一是公开招拍挂市场,这是最简单直接的方法。二是一级开发。三是股权收购这也是目前的市场分化带来的大趋势。四是三旧改造。五是BOT模式。
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公开招拍挂市场,目前在反腐高压态势下,有优质地块进入,多方竞购是常态,想在公开招拍挂拿到地块,这是一场资金实力与勇气的比拼。第二个就是一级开发,百步亭、国博、光谷东花山等都有大量地块,可以联合开发。第三个就是股权收购,土地并购的市场窗口已经打开,今年上半年机会比较大的市场就是恒大收购三江航天的地产,未来房企土地收购也会更加频率,比如说福星惠誉与远洋合作等。第四个就是三旧改造,很多企业都是曾经的旧改之王,比如福星惠誉,他们手上也有很多地块。第五就是BOT模式。还有一个大财团就是武汉地铁集团,武汉交通运营单位是有土地综合开发权,开发企业也可以选择与他进行合作,进行地铁物业开发。这是我们总结的在武汉拿地的五大招式,希望能解决大家的心头之痛。
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前面介绍了武汉整体市场,地王困惑以及拿地的困局。下面对下半年武汉土地市场进行预判。随着上半年武汉知名开发商销售情况表现非常良好,并已经通过各种渠道扩充资金储备,对后期预期比较积极。预计整个下半年这些房企拿地动力会比上半年更加强烈。再就是上半年武汉主城区供地区域会集中在二七片区、汉正街、杨春湖等板块。再就是武汉市场表现和市场容量,对房企具备必须大的吸引力,所以更多房企会进入武汉拿地。再就是众多房企进行转型,进行轻资产转型或者并购现象更加频繁。以上就是我们对于武汉上半年土地市场的重点分析。希望能够给大家一些帮助。谢谢大家!
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主持人:再次感谢!刚才教了大家几招,关于在武汉拿地有五大招,但我觉得杨小姐掉了最关键一点,在武汉拿地有最关键的两个字就是要有钱。有钱就可以任性。大户型房源销售趋好,是刚需房型发生变化了吗?目前什么样的房子更好卖,购买者的喜好又是什么?亿房研究中心成立于2000年,长期从事武汉房地产调研的机构,是国家发改委指定的武汉房价监测点。接下来给我们带来演讲的是明晶晶女士,她是亿房研究中心主任,为我们带来的演讲主题是去库存之战。有请!
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明晶晶:尊敬的各位嘉宾、各位领导大家下午好!在这里我非常容幸代表亿房研究中心为大家带来今年上半年武汉楼市特征报告去库存之战。首先盘点一下武汉上半年去库存的战绩如何。武汉住宅成交84318套,较去年同期增长13%,环比去年下半年减少5.61%。商品住宅价格环比上涨2.15%,这已经是商品住宅价格涨幅连续两年收窄,武汉楼市判断是整体进入稳价阶段。第三个特点是商品住宅新增供应环比15.3%,武汉楼市库存压力有所减低。上半年比较关注一个节点是整体楼市销售出现大涨,到6月份才开始减弱。电商两三级联动销售,在上半年出现大幅度上升。90到120平米成为今年上半年整体成交户型主力区间,占比达到六成。上半年武汉楼市包括住宅整体去化周期,从15个月缩减到10个月,预计下半年去化速度放缓。远城区仍有较大去化压力。
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首先进入去库存之战的第一战:价格战。商品价格今年环比涨幅2.15%,价格呈现出什么特点?第一房价涨幅是两年来出现的同比和环比双双收窄。进一步看,上半年焦点集中在330新政之后,房价出现了涨幅是连续三个月10%以上的涨幅。我们认为,330新政之后,它对改善型住房需求和高端购买需求积极推进,是推动房价出现结构性上涨的重要原因。上半年整体房价同比和环比涨幅收窄的背景是房企对价格调整趋于谨慎。涨价楼盘减少了12.85%,而下调价格楼盘同比增长7.8%。
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值得关注的是结构性的上涨,高端住宅继续加速上涨,今年上半年均价1.5万以下的房价没有上涨,部分出现了负上涨,其他集中在1%以下,是什么带动了今年上半年还有2%的上涨?高端住宅。2万以上的高端住宅在今年上半年出现了7.6%以上的同比涨幅。平均成交价格达到2.5万以上,从去年下半年开始,以武汉中央商务区、东湖风景区为代表的高端居住区的涨幅大幅度超过其他区,有的区达到8000元比例,幅度非常高。是什么促使高端楼盘出现这样的大幅度上涨?主要是因为经过这几年发展,武汉高端市场在市场上的布局已经从点状分布迅速形成居住区的分布,目前已经成型的高端居住区,包括武汉CBD、中央文化区、东湖中央居住区以及武汉天地,快成型的包括二七滨江商务区、汉口滨江商务区、武昌滨江商务区以及汉阳生态区,这是一批正在成型的高端居住区。
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上半年房价的另一个特征是区域房价因为主力供应和库存压力的不同出现涨跌互现的格局,内环房价同比下降6.2%,而一环二环房价同比上涨19.3%。我们可以发现,目前逐步成型的高端居住区主要集中在一二环,二三环内购房需求增大。经过三到五月的去库存,部分房企库存压力和现金流得到缓解,5月份涨价意愿明显增强。
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我们进入第二战即供应战,总体特征是供应放缓。2014年底当时说过一句话,今年武汉楼市去库存压力非常大,将近1500万方,上半年去库存状态良好。为什么?因为开发商有意放缓了供应节奏,使上半年新增供应同比减少2%,环比减少15.34%。新增库存减少和供应放缓,对降低库存起到了积极作用。而且也为房企在价格策略调整和缓解资源压力也起到了一定作用。大体量项目以消化现有库存为主。10到30万方以三环内城改项目为主的中小体量楼盘实现增长外,50到100万方的中大体量项目都是消化现有库存为主。具体来说,全市19片区中,9个片区新增供应同比上升,10个片区同比下降。三环间的古田、二七后湖等片区新增量仍有较大的幅度增长。
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今年上半年跟其他相比,1.2万以下的新增供应量是下滑的,在1.2到1.5万以及1.5到2万,新增量是同比增长了102%以上。这么大的增长一是来源于市场销售,去年下半年以来,高端楼盘销售持续增长,另一方面,从新增供应结构来看,万元以上供应目前占比27%,8000到一万元供应是25%,8千以下占比是45%。武汉商品住宅供应结构相对均衡。特别说一下品牌房企,品牌房企今年在供应商的策略也起到了代表性作用,推盘非常谨慎。品牌房企推出新房不多,同比减少19.7%,一般房企在新增加推方面是增长15.2%,而大部分房企更是注重调整现有的产品结构以及注重产品线协调。非品牌房企纷纷注重的是以供应促销售。
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第三战是销售战。今年上半年销售整体不错,商品房同比增长28%,商品住宅较去年同期增长43.12%,特别是3.30新政之后,出现了大幅度的增长。政策对销售推动至关重要,经济下行压力的持续增长使得宏观调控反转,极大的释放了购房需求。同时经济下行的压力和相对较低的通胀率使得政府开启了中国版的量化宽松政策。6.28央行降息后放贷利率降至10年来最低,自3月1日连续3次降息,加上限购取消,及3.30新政实施,推动了武汉楼市成交量自4月份到6月份同比大涨。
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继续来说,销售表明了楼市分化加剧。首先是购房区域正向三环内集中。另一方面是目前整体地铁和商业配套改善,的确使三环这一块楼盘性价比最高,高性价比当然好于其他楼盘。所以说现有价格上提升楼盘配套水平,或者如何调整价格以增加性价比,这也是一个很重要的因素。远城区目前的问题,三环外的销售套数同比下降2.2%,武汉市目前分化的确在进一步加剧,对远城区去库存相当不利,这些开发商可以在价格以及配套方面做更多调整与努力。
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从品牌房企来看,今年上半年成交市场依然很好。品牌房企达成的销售和成交方面,不仅是品牌房企销售和非品牌房企出现分化,其实在地区之间也表现出很大的差异。可以看到,有些楼盘不仅存在“日光盘”,也存在一些烂尾楼,不同房企,不同区域和不同楼盘,面临的去化压力存在差异,同时也影响着项目价格的涨跌。
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另一个关注点是高端盘的去化。今年上半年去化同比增长127%到200%,高端需求正在成为比较大的增长期。从分片区来看,成交主要集中在汉口和武昌中心区,武昌中心区目前成交量集中在1.2到1.5万,汉口中心区集中在1.5到2万,这已经是主流的成交产品。1万以下的盘主要集中在南湖、四新区。部分高端楼盘和户型出现限量惜售情况。
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从去年开始户型的供应不均衡情况就开始出现。90平米以上中大户型需求快速增长,90平米以上户型成交占比达到78%,其中90到120平米户型占比60%。武汉新增住宅市场存在结构性的供应不足及结构性的供应过剩。结果就是中大户型单价和涨幅普遍高于小户型,且这种差距正在拉大。在这种因素推动下,部分高端楼盘和户型出现惜售情况,价格涨幅也明显高于其他楼盘。
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综合区域来看,大户型成交目前是大大中心城区超过传统远城区。除南湖片外,各片区90到120平户型销量均占到五成以上。汉口中心区120平同比成交增长46%,武昌同比增长更多,200%,汉阳同比也是增长200%以上,可以看到在中心城区高端住宅成交所带来的结构性变化,也是上半年房价同比明显上涨的主要因素。
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从渠道方面来看,电商渠道销售大幅度增加。电商成交增长幅度在40%以上。我们认为目前主要有四个方面的因素,一是互联网尤其是移动互联网发展迅速,购买者增加了一种新的渠道,使传统购房模式出现弱化。另外一方面,开发商有意建设O2O,实现线上线下互通,扩大销售渠道。另外是开发商大数据的应用,可以降低开发营销环节的成本。第四是互联网平台容易与其他关联产品连接。
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再就是二三级市场联动,现在二三级市场联动已经成为分销的重要组成部分,今年上半年来自二三级联动分别增长400%到72%。所以说两三级联动比较适合整个分销渠道的把控,当然它也面临着过程控制、销售质量和品牌控制等一系列的问题。
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下半年去库存我们认为会有两个方面的问题,第一是下半年去化速度放缓。上半年随着销售的增长,在去年月销量在一百万方左右,下半年是150万方。同时开发商的控制,所以去化周期从15个月下降到10个月,健康度好于大多一二线城市。下半年库存方面,楼市库存可能进一步增加,一是上半年楼市出现了一系列政策刺激政策,下半年刺激政策有限,因此我们认为楼市需求高峰已在上半年凸显,虽然下半年有充分旺季的支持,但增长可能有限,我们预计会进入平缓期。第二,在今年上半年供求情况远城区去化率很低,意味着这样大的库存会很容易使它在下半年出现价格妥协。以上就是我们对去库存之战的全部结束。谢谢大家!
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主持人:再次感谢!李克强总理在今年年初提出互联网+的概念,互联网融合变得更加炙手可热,工业商业地产迎来了自己的黄金时代,但也显示出了危机,它会有怎样的变化与革新?奢侈品为什么在中国频频打折,宜家为什么突出重围成为行业标杆。戴德梁行是最大的房地产服务企业之一,接下来为我们带来演讲的是戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平先生,他带来的题目是互联网+之下的地产变革,有请!
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黄广平:每半年都会有这样的机会跟在座做一些交流,一讲到这个话题“互联网+”,主持人说这个话题非常热,在大前天,阮书记做了一个非常激动人心的报告,网上对他的PPT也是赞赏不已。阮书记说武汉有这样的成绩,离不开创新,互联网+被他提了很多次,在这种情况下,我们自己也在思考,房地产跟互联网+该有怎样的碰撞,我们也在研究,究竟是互联网+房地产,还是房地产+互联网,这样一个前后顺序描述的改变,让它所蕴含的内容可能会有完全不一样的理解。
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不管是用哪种顺序,还是用互联网+来说,所以我把标题定义为互联网+的房地产变革。主持人已经做了介绍,我的内容分为两个方面,一个方面是关于商业,一个方面是关于产业地产。在讲商业部分里先简单回顾一下第二季度和整个2015年上半年商业方面的市场数据,看一下大环境是怎样的。刚才主持人说宜家特别引人注意,包括奢侈品在打折,好像之前很少碰到的事情究竟是怎样的情况,同样在互联网+怎么看待它,互联网+商业之后究竟会有什么的变化,我们要关注什么,我想在商业方面讲这三个事情。
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武汉市2015年1到4月份,武汉实现社会销售品零售总额1500多亿,同比增长11.5%,跟第一季度基本持平。第二季度的数据,在武汉市最核心的商圈,针对优质购物中心做了采样,租金水平是持平状况,每平方米租金价格是609块,同比增长3个百分点。传统商圈是分散的,因为在修地铁,使人流量有巨大的影响,里面的商家也是积极做一些变化,在租金方面也有一些更多的优惠,带动了中山大道商圈租金价格环比有所下降。整体来看,整个市场吸纳比较平稳。二季度核心商圈优质购物中心的空置率没有太大变化,环比下降0.1个百分点。
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很多人很关注未来,武汉市未来商业用地非常大的量,从现在可以拿到的数据来看,下半年武汉大概有11家商业体要入世,这样的量在目前这种大的经济环境,下行经济压力比较大的环境下,应该说会有一个比较大的挑战。在品牌方面,武汉国际广场在武汉市来讲是国际品牌汇集度比较高的项目。里面也在做业态调整,包括轻奢品牌以及快时尚品牌,也在做调整,顺应市场变化。另外就是婴儿浪潮,我觉得威力太大,随着第四波婴儿潮的到来,在儿童体验方面的业态,在武汉非常好,而且很多项目都在往这方面做发展。从区位来看,以前传统的室内商圈也在往外扩,因为武汉交通、BRT的建设,很多商家会落户到相对比较偏远的地区,像宜家,这样一种变化也应该是武汉市现在商业地产发展趋势。在未来有这样一些点值得我们去关注。
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在这样一种环境下,有两个热点,在第二季度里面经常被提及到的,一个是宜家,很难想象在这么一个我们觉得比较偏的地方,而且目前除了轻轨,开车过去也不是特别方便,在这个一个地方,仅仅开业三天客流量已经达到35.6万人,很难想象。我想去过这个项目的人第一感觉,哎呀这是一个非常大的停车场,我们经常听广告说,步步高学习机妈妈再也不用担心我的学习,他们说自从有了宜家之后,再也不用担心停车难了,这样一种配套给传统商业带来冲击,也让很多消费者去过之后,有一种眼前一亮的感觉。
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我们进去后发现逛一天都逛不完,因为有很多品牌店是第一次进入武汉,很新鲜,这是很多消费者觉得最吸引的地方,一站式消费在这个项目里真正得到了很好的体现。同时进去之后特别注重一种感受。这样的一种变化最终导致了它的确可以创造在开业三天吸引到30多万武汉市民进行购物。这样一些变化,看起来大家好像觉得并不陌生,但它就真正在这个项目里实现了。这样一个热点,可能会引发很多讨论,也引发很多未来商家、未来运营商更多思考与改变。
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另外一个就是奢侈品打折。经常开玩笑讲,中国大妈是中国投资风尚标,对于奢侈品最新消息不是来自于研究机构,而是写字楼里的女性同事。正因为如此,前段时间经常听到办公室同事讲奢侈品打折的事情。这样一个事情应该说比较少见,尤其是以前一直觉得高高在上奢侈品打折非常厉害。这样一种现象背后的原因在于我们经常谈到的反腐带来非常大的冲击,同时一些库存的积压,也迫使他们作出这样的调整,同时有更多奢侈品商家自身在做调整,他可能考虑到多元化的需要与改变,品牌发展方向也催生了这次的打折季。
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这两个热点背后不得不谈到互联网+。不管是李克强总理还是阮书记提到的,互联网+应该会有很好的应用。以前谈到互联网+,就会谈到电商对实体商业造成很大的冲击,其实不是这样的,而是应该如何拥抱互联网,如何跟互联网有更好的结合,催生出更好的业态。在这种情况下,传统广告跟互联网结合有百度,做得非常好。传统的集市跟互联网结合之后变成了淘宝,在座的不敢说百分之百,但90%的都去过淘宝,都在上面有交易。以前很传统的卖场跟互联网结合有京东,京东在互联网模式下,很值得去研究。
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同样的银行业跟互联网结合,有支付宝,非常方便。我们自己的传统商业跟互联网结合之后,又会碰撞出什么样的火花?这个问题不知道现场有没有答案,我觉得绝对是未来很值得去尝试与研究的领域。从整个国家层面,互联网+已经不是一种口号,国家是真正从政策方面对它做一个推动。所以说我们看到,国家对于这方面的政策有一个非常关键的点,要打造网上的商业,移动支付、智能等新技术,打造一个体验式的购物模式。在这样一种政策背景下,拥抱互联网所要关注的点有几个方面:
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第一就是大数据。以前可能很多人都会关注数据,数据量的大小是很关键的因素,同时数据所展示的真实性也是一个关键因素。但我们看到,以前传统的数据收集在这两个方面都有很明显的短板。大家做数据收集,做市场调研问卷,找一个人做问卷调查,做完之后然后做分析,我们发现这样一种形式,首先涉及面覆盖面比较窄;第二数据取得之后,能否反映被调研者最真实想法,要打一个问号。但在互联网下的大数据收集,完全颠覆了这样的传统模式。我们通过各种端头进行数据采样、分析,而这种数据是真实体现了消费者的消费行为。所以说现在数据调查的载体从以前一张纸,变成了现在每个人手上的手机、IPAD、电脑等,我们都称之为这些是入口,通过这种人口采集数据后,然后进行数据存储、分析,通过分析最终得出能够更有利于我们推送促进交易的行为。这种大数据应用是现在或者将来发展的重要点。
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我们以前讲马云怎么厉害,万达的王健林更多是重资产、实体,以前他们做对赌时,有意割裂开线上线下,我们发现真正未来发展方向是如何把线上线下结合在一起。前段时间有一个视频很流行,优衣库事件,它为什么火?它的火是在朋友圈里火。从这个新闻里可以看到,将来在互联网上面,更多的应该是购物中心的线上跟线下结合。
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第二块谈到互联网+工业地产。很巧昨天也在这里跟武汉市发改委做了一个关于新型城镇化论坛。4月份国家批复了长江中游城市群规划,武汉在当中起到了领头者的身份。在这个规划中,对于新型城镇化提高到了一个国家发展战略水平,在新型城镇化不得不提到产城融合,这就跟产业地产息息相关。
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先来简单回顾一下在整个市场数据方面的情况。在座的可能有些人不太专注于做产业地产,更多是做写字楼,我们来慢慢分享一下。我们先看这个版图,做产业地产的一看就很兴奋。为什么?因为很多做物流、做产业地产的巨头现在已经纷纷扎堆在武汉,像海航、万科也在涉足,包括像平安以前做金融的企业也纷纷布点在武汉,我们发现有很多这样的机构企业都纷纷进入武汉,武汉战略城市地位已经很明显地得到体现。
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在这样的趋势下,传统的像东西湖依然很受热捧,另外黄陂、江夏发展趋势也非常之大。有这样的态势展示出来,在于我们在物流方面有快速增长,推动了武汉物流地产发展,这样物流需求快速增长有三个方面的推手,一个就是在零售市场的扩张,第二个是电商迅猛发展,第三是城市产业支撑。我们知道武汉社会消费品零售总额一直保持快速增长的态势。在全国15个分省级城市当中武汉市名列前三。另外电商高速增长也推动了这方面的需求。我们知道现在阿里巴巴、苏宁网购纷纷进驻武汉,这也是一个很重要的因素。同时武汉自己的产业也非常举行实力。大行业当中,有五个行业产值超过千亿,像汽车、零部件、能源以及环保,包括装备制造、电子信息、食品烟草,在武汉是非常重要的产业支柱,这样一些支柱,这么庞大的产值,事实上也催生了物流需求高速增长。有这么好的支持,我们发现武汉物流地产发展空间非常巨大。
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在武汉市每个区域现在都有一些布点。租金水平,每个区之间有所差别,比如说浅色的区域相对低一点,深颜色的相对高一点,达到26块钱左右,跟上海相比,绝对数差不了多少,上海是30块左右,要达到的这样还需要结构优化,有比较长的路需要走。所以我们觉得未来武汉在物流地产方面的空间比较大。
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传统产业进来武汉不稀奇,但也有很多非传统产业涉猎这个产业,像平安、京东等都在进入产业地产,另外像万科、绿地等也在进入这个行业,大家会发现跨界融合所涉及的面越来越广、越来越深厚也碰撞出很多火花。
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互联网+产业地产,我们筛选出几个价值导向,这里面有几个导向可能有一些词马上就会吸引你的注意,比如说开发联动。就像刚刚谈到的新型城镇化,需要的是一个片区的带动,它的确可以创造这样的作用与价值。如何进行产业的导入、开发联动,是将来产业地产要去发展很重要的取向。第二个就是整合资源与跨界融合,现在一讲到跨界,商业里面就有很多跨界,以及做传统住宅的、做金融的、做电商的,他们也跨界,所以跨界更多就是一种资源整合。
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在互联网下跨界,有很多资源现在已经被串在一起,以前是分散的,现在已经汇聚到互联网平台上。我跟武商集团刘总交流时,他说了一句话,我印象很深刻,我做了这么多商业,做了这么多项目,最让我感触的就是一个企业资源整合能力的强弱决定了这个企业未来竞争实力的强弱。这句话让我特别有同感,未来的企业,当你具有非常好的整合能力,以及做好自身能力之后,才能在这个行业里越走越远。资源整合跨界融合是未来的导向。
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重资产到轻资产的转变,金融在里面会起到非常重要的作用。有人说你说都往轻资产转变,这个资产在谁肩上扛着?有两个方向,第一个传统地产商想让它背负重资产,我想他们会越来越慎重,我想更多是综合型企业去扛着,地产收益对他们来说不是唯一的来源。另外就是如何把民间闲置资金合法化,利用起来,也就是如何把众筹合法化,这是很值得将来要去探索的。这条路应该在不久将来会实现。将来更多老百姓、更多市民会纷纷参与到这样一些项目持有当中,我想这也是未来一种金融方面的改变。
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在这样的互联网大潮下,每一个环节、每一个功能板块,大家都在思考怎么面对,我有两句话,第一句话,互联网的确是个好东西,关键在于怎么优化它。第二句话,现在竞争这么激烈,开发商与开发商之间的竞争,同行与同行的竞争,我自己也在思考,将来的竞争不见得是同行的竞争,将来的竞争就是时代的竞争,这是一个非常关键的因素。我经常跟同事讲,我们要走在时代前沿,洞悉时代发展趋势然后作出调整。 一直以来我跟亿房的沟通,我很难奢求每一位对我讲的内容完全记下来,但我们一两个观点能够得到大家共鸣,引起大家思考,这个报告就很成功了。希望刚刚这一番话能够对大家有所助力。今天就先讲到这里,谢谢大家!
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主持人:谢谢!刚才这个演讲非常精彩,我简单做了一个总结,就是站在互联网+的风口,猪也会飞起来。接下来就要请上一位在互联网这个风口上已经飞起来的朋友,他是佘福元,他把武汉毛坯房打造成青年公寓,他用十分钟时间得到了雷军一千万的投资,接下来有请他做演讲,题目是互联网+时代下青年公寓的现状与未来,有请!
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佘福元:首先做一个统计,在座的现在还在租房的举一下手,大部分都是有房的人。我2013年7月份开始做,然后我自己拿了一个毛坯房装修做公寓,到了2014年下半年没有钱,做不下去,发展很缓慢,一直到2015年,在三个月之前,投了一百多万,三个月以后,我现在已经过亿,主要是因为雷军的投资,第二武汉市政府也要对我们进行投资,我觉得这是一个非常大的风口。我有很多朋友在这风口上也飞上天。比如说曾经有一个朋友,2012年开始做这个行业,2014年估值一个亿,2014年下半年估值3个亿,他说马上就是30个亿。雷军也说这是一个很大的行业,2014年是公寓的元年,有大量的人拿了风投的钱。
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前一段中国创业板明星公司世联行连续发布两次收购公告。青年公寓为什么在2014年形成爆发?首先是以前房地产发展太快,现在房地产行业不那么快了,青年人多以租房为主,因为市场上的房子以前二房东,做得比较差,所以现在慢慢青年公寓开始诞生。现在市场上流动人口比较多,小的二房东品质不是很好,现在90后家里条件好,追求品质比较高,希望有比较好的房子居住。另外以前房子主要是个人二手房东,基本上没有管理,收房租时才找到时,现在慢慢进入到品牌公寓阶段。公寓有一个普通问题就是分销渠道问题,现在大家租房子都是用58和赶集,我想以后大家在租房子就会想到我们,慢慢品牌化。再就是职业二房东做不好原因是因为他们没有自己的客房管理系统工具,没有进行智能化的优化。再一个品牌公寓没有中介费,可以定期进行反馈,未来会延伸到社区综合体。一般用户通过PC端都可以进行报修和保洁服务,大家可以通过我们公司、58看到我们信息,管家带着看房,然后通过手机签约、手机付款。
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目前这个行业发展比较快,相对于其他行业来说,我们公司在三个月之前只有几个人,现在已经有60多人,现在公司快速发展过程中也会有很多问题,主要是缺人才,迫切地希望有一些房地产行业、中介行业的人才加入其中。谢谢。
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主持人:再次感谢佘福元!确实2015年武汉房地产经历了转型期重大变革,随着行业转型,武汉房企正在进行革新与市场变化,不是我不明白世界变化快。希望这一份数据分析和研究报告能够给各位提供帮助,形成新的思考。大家可以凭着这份微信,到场外领取这次会议信息的U盘和资料。再次感谢大家的关注,谢谢! 本次直播到此结束。
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